Faire construire au bled quand on vit à Lyon, Bruxelles ou Montréal, c'est confier des années d'économies à un entrepreneur qu'on voit deux ou trois semaines par an. Voici les sept points que nous contrôlons sur un chantier, de l'achat du terrain à la réception des travaux. Vous pouvez les vérifier vous-même, ou les déléguer.
Ce guide n'est pas un avis juridique. Pour la propriété du terrain et les contrats, adressez-vous à un notaire, un adoul ou un avocat.
1. Le terrain : savoir exactement ce que vous possédez
Avant le premier coup de pioche, vérifiez que le terrain est bien à votre nom et qu'il n'est grevé de rien. Un terrain immatriculé dispose d'un titre foncier tenu par la conservation foncière (ANCFCC). Demandez un certificat de propriété récent, et faites-le lire par votre notaire ou votre avocat.
La spoliation foncière touche d'abord les propriétaires absents, et les biens non immatriculés sont les plus exposés, rappelle Finances News Hebdo (mai 2024). Le même article présente l'application gratuite Mouhafadati de l'ANCFCC, qui alerte le propriétaire en cas d'opération sur son titre foncier. Activez-la avant même de penser aux plans.
Côté urbanisme, demandez à votre architecte ce que le document d'urbanisme autorise sur la parcelle : hauteur, nombre de niveaux, recul par rapport à la rue. C'est lui qui fait le lien avec l'agence urbaine.
2. L'autorisation de construire
La loi n° 12-90 relative à l'urbanisme interdit de construire sans permis dans les zones qu'elle vise, dont les communes urbaines et les centres délimités (article 40). Le permis est délivré par le président du conseil communal (article 41). Depuis une circulaire du ministère de l'Intérieur de juillet 2020, la plateforme Rokhas.ma doit être le canal unique de dépôt et d'instruction des autorisations d'urbanisme dans les communes (Bladi.net, juillet 2020).
Deux détails comptent quand on est loin :
- le permis est périmé si les travaux de fondations n'ont pas commencé dans un délai d'un an (article 49). Ne laissez pas dormir un permis obtenu ;
- gardez une copie numérique du permis et des plans autorisés. C'est la référence de tout le chantier, et la première chose que nous demandons.
3. L'architecte et les plans
Dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques, le recours à un architecte inscrit au tableau de l'ordre est une condition pour obtenir le permis de construire (article 50 de la loi 12-90). Pour les constructions de 150 m² de planchers ou moins, l'obligation peut se limiter à la conception (article 54) : l'architecte dessine les plans, mais il ne suit pas forcément le chantier.
Posez donc la question franchement : qui suivra les travaux ? Si la réponse est « personne », quelqu'un doit au moins comparer régulièrement ce qui est construit aux plans autorisés. En pratique, les plans de structure (béton armé) sont établis par un ingénieur ou un bureau d'études : demandez-les aussi.
Toute modification, comme une pièce en plus, une ouverture déplacée ou un étage supplémentaire, se discute avec l'architecte avant d'être construite, pas après.
4. Le devis et le contrat de l'entrepreneur
Un devis global « clé en main » tenu sur une page est le meilleur moyen de se disputer plus tard. Demandez un devis détaillé, lot par lot (gros œuvre, plomberie, électricité, menuiserie, finitions), avec :
- les quantités et les prix unitaires ;
- les matériaux, avec leurs marques ou références quand c'est possible ;
- le délai d'exécution et le planning par étape ;
- les conditions de paiement, étape par étape ;
- ce qui n'est pas compris (raccordements, évacuation des gravats, finitions).
Comparez au moins deux devis établis sur les mêmes plans. Un écart de prix important cache souvent un écart de contenu. Faites relire le contrat par un professionnel du droit si les montants sont élevés.
5. Les paiements par jalons, en direct
Le principe est simple : chaque paiement correspond à une étape visible et vérifiable. Fondations terminées, dalle coulée, murs montés, toiture faite, et ainsi de suite. Évitez les grosses avances sans contrepartie, et payez l'entrepreneur directement, par virement, contre facture.
Exemple illustratif d'échéancier, à adapter avec votre architecte : un acompte modeste à la signature, puis un paiement à la fin des fondations, un autre par dalle coulée, un à la toiture, un après le second œuvre, et une retenue jusqu'à la levée des réserves.
Avant chaque virement, posez trois questions : l'étape facturée est-elle réellement faite ? La facture correspond-elle au devis ? Les photos datées le montrent-elles ?
6. Un suivi régulier, avec des preuves datées
Un chantier qu'on ne voit pas avance rarement comme prévu. Le suivi hebdomadaire sert à repérer les écarts tant qu'ils sont faciles à corriger : une fenêtre décalée se reprend en une journée avant l'enduit, beaucoup plus difficilement après.
Les photos doivent être datées et prises depuis les mêmes points de vue d'une semaine à l'autre. Elles servent aussi de mémoire en cas de désaccord.
Le cadre légal est strict. La loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme prévoit la tenue d'un cahier de chantier, des visites de contrôle, l'arrêt du chantier en cas d'infraction constatée, des amendes relevées et, à défaut de régularisation, la démolition (Finances News Hebdo, décembre 2016). Construire hors des plans autorisés peut donc coûter bien plus cher que le chantier lui-même.
7. La réception et le permis d'habiter
À la fin des travaux, deux démarches distinctes se suivent.
La conformité administrative. Vous déposez une déclaration d'achèvement des travaux. La commune vérifie la conformité aux plans et au permis (récolement) ; si un architecte a dirigé les travaux, son attestation de conformité peut remplacer ce récolement (décret n° 2-18-577, articles 48 et 49). La loi 12-90 précise que la construction ne peut être utilisée qu'après obtention du permis d'habiter (article 55).
La réception des travaux avec l'entrepreneur. Faites une visite complète, pièce par pièce, et notez par écrit chaque réserve : fissure, robinet qui goutte, porte qui frotte. Datez et faites signer ce document. Ne versez le solde qu'une fois les réserves levées.
La date de réception compte. Selon le texte de l'article 769 du Dahir des obligations et contrats tel que reproduit dans un mémoire universitaire sur la responsabilité des constructeurs, la responsabilité de dix ans de l'architecte, de l'ingénieur et de l'entrepreneur court à partir de la réception, et l'action doit être intentée dans les trente jours qui suivent le fait qui y donne lieu. Ces délais sont courts : en cas de désordre important, consultez un avocat sans attendre.
En résumé
- Titre foncier vérifié, alerte Mouhafadati activée.
- Permis obtenu, travaux commencés dans l'année.
- Architecte identifié, et une personne désignée pour le suivi.
- Devis détaillé, contrat écrit.
- Paiements par jalons, en direct, après vérification.
- Visites régulières et photos datées.
- Permis d'habiter, réception écrite, réserves levées.
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Sources
- Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, dahir n° 1-92-31 du 17 juin 1992 (portail Adala, ministère de la Justice). Lire la source
- Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction (portail Adala, ministère de la Justice). Lire la source
- Bladi.net, « Dématérialisation : généralisation de la plateforme Rokhas.ma », 29 juillet 2020. Lire la source
- Finances News Hebdo, « Urbanisme : grogne contre la loi 66-12 », 2 décembre 2016. Lire la source
- Finances News Hebdo, « Spoliation foncière : le dispositif de lutte mis en place est-il suffisant ? », 23 mai 2024. Lire la source
- Mémoire « Responsabilité civile et assurance des constructeurs au Maroc » (texte de l'article 769 du DOC reproduit), Memoire Online. Lire la source