Un appartement à Témara, une maison à Marrakech, une villa en construction à Casablanca : dès que le bien est dans une zone urbaine, deux taxes locales s'appliquent en principe, la taxe d'habitation et la taxe de services communaux. Voici comment elles fonctionnent, ce que la loi prévoit pour les Marocains résidant à l'étranger, et les déclarations à ne pas oublier.
Ce guide s'appuie sur le texte consolidé de la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, modifiée notamment par la loi n° 07-20. Il ne remplace pas l'avis d'un conseiller fiscal, ni ce qui figure sur votre avis d'imposition.
Qui gère ces taxes aujourd'hui ?
Selon la Direction générale des impôts (DGI), la gestion de la taxe d'habitation et de la taxe de services communaux lui a été confiée à partir du 12 juin 2025, dans le cadre de la loi n° 14-25 qui modifie la loi 47-06 (Hespress, 13 juin 2025). En avril 2026, la presse a démenti les rumeurs d'un « nouvel impôt » : il s'agit d'un changement de gestionnaire, avec un paiement de plus en plus numérique, sans changement du barème (Bladi.net, avril 2026).
Pour vos démarches, la référence est donc le portail de la DGI (tax.gov.ma) et les services de la DGI, plutôt que la commune.
La taxe d'habitation
Quels biens, et qui paie ?
La taxe d'habitation porte sur les immeubles bâtis occupés, en tout ou partie, par leur propriétaire à titre d'habitation principale ou secondaire (article 19). Elle est établie au nom du propriétaire ou de l'usufruitier (article 20). Elle s'applique dans les périmètres urbains, les centres délimités, les stations estivales, hivernales et thermales, et les zones couvertes par un plan d'aménagement (article 21).
Sur quelle base ?
La base est la valeur locative annuelle du logement. Elle est fixée par comparaison, par une commission de recensement, à partir des loyers de logements similaires du même quartier, et révisée tous les cinq ans avec une hausse de 2 % (article 23).
L'abattement de 75 %, et le cas des MRE
Un abattement de 75 % s'applique à la valeur locative de l'habitation principale (article 24). La loi l'étend explicitement aux Marocains résidant à l'étranger qui conservent un logement occupé à titre gratuit par leur conjoint, leurs ascendants ou leurs descendants directs. Concrètement, si vos parents vivent gratuitement dans votre maison, vous pouvez en principe bénéficier de l'abattement, comme le rappelle aussi Bladi.net (juillet 2025). Cet abattement ne se cumule avec aucune autre réduction.
À l'inverse, un logement que vous n'occupez que l'été, sans famille proche à l'année, est en principe une résidence secondaire : pas d'abattement.
Le barème
Le taux est progressif, par tranches de valeur locative (article 27) :
| Tranche de valeur locative annuelle | Taux |
|---|---|
| De 0 à 5 000 DH | Exonéré |
| De 5 001 à 20 000 DH | 10 % |
| De 20 001 à 40 000 DH | 20 % |
| Au-delà de 40 000 DH | 30 % |
Une taxe dont le montant est inférieur à 200 DH n'est pas émise (article 28).
Exemple illustratif
Prenons une valeur locative de 30 000 DH par an. Les chiffres sont illustratifs : votre valeur locative réelle figure sur votre avis.
| Situation | Calcul | Taxe d'habitation |
|---|---|---|
| Résidence secondaire | 15 000 DH × 10 % + 10 000 DH × 20 % | 3 500 DH |
| Logement occupé gratuitement par vos parents (abattement de 75 %) | Base 7 500 DH, soit 2 500 DH × 10 % | 250 DH |
L'écart est important. Il vaut la peine de vérifier que votre situation est bien déclarée.
L'exonération des constructions neuves
Une construction nouvelle occupée à titre d'habitation principale bénéficie d'une exonération temporaire de cinq ans (article 22). Elle ne vaut pas pour une résidence secondaire.
La taxe de services communaux
La taxe de services communaux est établie chaque année au lieu de situation de l'immeuble, au nom du propriétaire ou de l'usufruitier (article 33). Elle a le même champ territorial que la taxe d'habitation.
Sa base est la valeur locative servant au calcul de la taxe d'habitation ; pour un bien non soumis à la taxe d'habitation, c'est le montant des loyers, ou la valeur locative s'il est mis gratuitement à disposition (article 35). Ses taux sont de 10,50 % dans les périmètres urbains, les centres délimités et les stations, et de 6,50 % dans les zones couvertes par un plan d'aménagement en périphérie (article 36).
Point à vérifier : la presse indique que l'abattement de 75 % de l'habitation principale s'applique aussi à cette taxe (Bladi.net), mais l'article 35 du texte consolidé ne le dit pas aussi clairement. Regardez la base retenue sur votre avis, et interrogez la DGI en cas de doute.
Exemple illustratif : pour une valeur locative de 30 000 DH en zone urbaine, 30 000 DH × 10,50 % = 3 150 DH par an sans abattement.
Les déclarations à ne pas oublier
- Fin de travaux, vente, changement d'usage : à déclarer au plus tard le 31 janvier de l'année qui suit (article 30). Si vous venez de terminer une maison, c'est cette déclaration qui ouvre droit à l'exonération de cinq ans.
- Vacance : un logement resté vide se déclare au cours du mois de janvier de l'année qui suit, et la déclaration vaut demande de décharge (article 31). La vacance peut être établie par tout moyen de preuve (article 26).
Pour un MRE, ces délais de janvier tombent loin de l'été. Notez-les dans votre agenda, ou confiez la préparation des pièces à quelqu'un sur place.
Ce que ce guide ne couvre pas
La loi 47-06 prévoit d'autres taxes locales, comme la taxe sur les terrains urbains non bâtis : si vous possédez un terrain nu en zone urbaine, renseignez-vous sur votre situation. Les revenus locatifs et la plus-value en cas de vente relèvent d'autres impôts, et de conventions fiscales entre le Maroc et votre pays de résidence : voyez un conseiller fiscal.
Comment nous pouvons aider
Notre accompagnement des démarches liées au bien (sur devis) consiste à rassembler les pièces, suivre les échanges et vous tenir informé, en lien avec des professionnels habilités quand c'est nécessaire. Nous ne donnons pas de conseil fiscal et ne signons rien à votre place. Pour connaître l'état de votre bien avant de déclarer une vacance ou une fin de travaux, une inspection avec rapport vidéo (149 € HT, 178,80 € TTC) fournit des photos datées utiles au dossier.
Besoin d'yeux sur place ?
Inspection avec rapport vidéo à 149 € HT (178,80 € TTC), suivi de chantier à 390 € HT (468 € TTC) par mois, à Rabat, Salé, Témara, Casablanca et Marrakech.
Sources
- Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, version consolidée au 3 juillet 2025 (portail Adala, ministère de la Justice). Lire la source
- Hespress FR, « La gestion de la taxe d'habitation et de la taxe de services communaux confiée à la DGI », 13 juin 2025. Lire la source
- Bladi.net, « Maroc : un nouvel impôt dans l'immobilier ? », 25 avril 2026. Lire la source
- Bladi.net, « Taxe d'habitation : ce que les MRE peuvent déduire en 2025 », 24 juillet 2025. Lire la source